La Sardegna vanta la normativa di tutela paesaggistica tra le più rigorose d'Europa. Il Piano Paesaggistico Regionale (PPR), approvato a tutela dell'integrità ecologica dell'isola, non impedisce lo sviluppo ma lo canalizza all'interno di parametri ferrei. Comprendere questi parametri prima di firmare una proposta irrevocabile d'acquisto o versare una caparra confirmatoria è il primo dovere di ogni investitore accorto.
1. La Fascia Costiera dei 300 Metri (Inedificabilità Assoluta)
La regola cardine della normativa sarda è il divieto totale di nuova edificazione entro la fascia di 300 metri dalla linea di battigia marina. In questa fascia di rispetto:
- Non è possibile creare nuova cubatura residenziale da zero.
- Sono ammessi esclusivamente interventi di restauro conservativo, manutenzione straordinaria e riqualificazione igienico-funzionale su immobili preesistenti e legittimamente assentiti prima dell'entrata in vigore delle tutele.
- Qualsiasi promessa di 'costruire ex novo sul bagnasciuga' è priva di fondamento giuridico e va rigettata con fermezza.
"Un lotto panoramico situato a 800 o 1.500 metri dalla costa, posizionato su un poggio dominante, offre sovente una vista mare ben superiore e una totale certezza autorizzativa."
2. Zone Urbanistiche: Zona C vs Zona E
Nei territori comunali compresi tra Palau, Arzachena, Olbia, Golfo Aranci e San Teodoro, i terreni disponibili per progetti residenziali ricadono prevalentemente in due categorie di Piano Urbanistico Comunale (PUC):
| Zona PUC | Denominazione | Indice Tipico | Requisiti Chiave |
|---|---|---|---|
| Zona C (Espansione) | Residenziale d'espansione | 0,20 — 0,45 mc/mq | Lottizzazione convenzionata, oneri di urbanizzazione primaria assunti. |
| Zona E (Agricola) | Agricola / Pastorale di pregio | 0,01 — 0,03 mc/mq | Lotto minimo (spesso 1 o 2 ettari), compatibilità con imprenditore agricolo (IAP) o residenza collegata. |
3. La Check-list della Due Diligence GENIS
Prima di procedere all'acquisto di qualsiasi lotto o tenuta collinare, il nostro Private Desk esegue un protocollo di verifica tecnica in sette punti:
- Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) aggiornato con verifica dei vincoli idrogeologici (PAI - Piano Stralcio di Bacino).
- Conformità al PPR: accertamento dell'assenza di vincoli boschivi, usi civici o beni archeologici (presenza di tombe dei giganti o nuraghi censiti).
- Accesso Viario Giuridico: verifica della servitù di passaggio formalmente trascritta nei registri immobiliari e non basata su accordi verbali.
- Allaccio alle Reti: stima dei costi e dei tempi per l'estensione della rete elettrica (Enel) e della condotta idrica (Abbanoa) o fattibilità di pozzo artesiano autorizzato.
- Relazione Geologica: carotaggi preventivi per accertare la portanza del suolo e la presenza di banchi di granito superficiale.